Skryté vady u nemovitostí

S dotazem na téma skryté vady se setkávám od klientů téměř na každé prohlídce nemovitosti (převážně u novostaveb), proto jsem se rozhodla napsat na toto téma článek…

Co znamená skrytá vada na nemovitosti?
Jedná se o vadu, která již existovala před prodejem nemovitosti, ale nebylo ji možné zjistit během běžné prohlídky a projevila se v plné míře až s následným časovým odstupem po předání nemovitosti.

Jaké jsou nejčastější skryté vady?
Nejčastější skryté vady, se kterými se můžete setkat při koupi bytu či domu:

• Chybně instalovaná hydroizolace a s tím spojené zatékání do nemovitosti
• Špatný stav nosných konstrukcí nebo střech
• Praskliny v litých podlahách skryté pod plovoucí podlahou
• Rovněž např. plíseň na stěnách skrytá pod sádrokartonem
• Stará či špatně těsnící stoková síť (kanalizace)

Jak postupovat při zjištění skryté vady?
Dle § 2129 odst. 1 občanského zákoníku činí lhůta pro uplatnění reklamace skryté vady do 5 let od pořízení nemovitosti. Odpovědnost za skryté vady nese prodávající, a to i v případě, že v okamžiku prodeje o skryté vadě věděl či ne. Kupující by měl co nejdříve tuto vadu oznámit prodávajícímu. Svůj nárok na reklamaci může podpořit i vypracovaným odborným technickým posudkem.

Pokud je reklamace oprávněná a skrytá vada již existovala v době převzetí nemovitosti kupujícím, můžete dle § 2106 občanského zákoníku po prodávajícím požadovat opravu těchto nedostatků na vlastní náklady nebo snížení kupní ceny o částku vynaloženou na opravu vady. U velmi závažných skrytých vad, které např. neumožňují nemovitost obývat, lze od kupní smlouvy odstoupit a zažádat o vrácení kupní ceny.

"Kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti"
Dle § 2113 občanského zákoníku tato formulace v kupní smlouvě (ani jiné ji podobné) nezbavuje prodávajícího odpovědnosti za skryté vady, a to ani v případě, že prodávající skutečně prokáže, že v době předání o skryté vadě nevěděl.

Odpovědnost za skryté vady X záruční doba
Odpovědnosti za skryté vady se od záruční doby znatelně liší. O záruční dobu se jedná zejména u nově postavených domů či bytů, kde stavitelé ze zákona poskytují dvouletou záruku na vady, které na nemovitosti mohou teprve vzniknout a ručí tak za to, že si nemovitost uchová po určitou dobu vlastnosti, které měla při prodeji. Pokud jde o prodej mezi soukromými osobami, nelze ze zákona záruční dobu uplatnit, pokud si ji prodávající a kupující smluvně nedohodli.

Lenka Režňáková, Realitní makléřka
Tel.: 607 242 938, Email: lenka.reznakova@gmail.com