Jak prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti?

dle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. § 1115 až § 1239

Co znamená pojem spoluvlastnický podíl na nemovitosti?
Jedná se o tzv. ideální (fiktivní) spoluvlastnické podíly, dvou a více osob, které se nevztahují na konkrétní část nemovitosti, ale na nemovitost jako celek a skutečné (reálné) spoluvlastnické podíly, kde je určena konkrétní část nemovitosti, kterou vlastníte (např. samostatná bytová jednotka v rodinném domě). Podíl nemusí být rovnoměrný, každý ze spoluvlastníků může mít podíl na nemovitosti o rozdílné hodnotě.

Jaké jsou hlavní nevýhody spoluvlastnického podílu?
– u případného uvalení exekuce na jednoho ze spoluvlastníků se exekuce týká celé nemovitosti, nejen vašeho spoluvlastnického podílu

– podobné je to i se žádostí o hypotéku, tj. pokud chcete ručit nemovitostí, kde je více spoluvlastníků, budete k tomu potřebovat jejich souhlas se zástavou nemovitosti, jelikož se musí dát do zástavy celá nemovitost, nejen váš podíl.

– pokud se rozhodnete prodávat ideální spoluvlastnický podíl, nemůžete počítat s obvyklou tržní cenou

– další komplikace při prodeji podílů jsou popsané v dalším odstavci

Jak prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti?

Pokud se rozhodnete pro prodej svého spoluvlastnického podílu na nemovitosti, můžete se v ideálním případě:

– dohodnout s ostatními spoluvlastníky, aby vám vyplatili hodnotu vašeho spoluvlastnického podílu

– nebo se dohodnout s ostatními spoluvlastníky a prodat celou nemovitost 3. osobě a následně si částku rozdělit dle hodnoty spoluvlastnického podílu

Jestliže ostatní spoluvlastníci nemovitosti nemají o dohodu zájem a nechtějí váš spoluvlastnický podíl vyplatit nebo nemovitost prodat jako celek, je potom možné vypořádání spoluvlastnictví řešit soudní cestou, kdy soud může rozhodnout za spoluvlastníky následovně:
– rozdělení nemovitosti – pokud je to stavebně možné, např. rozdělením na bytové jednotky, podmínkou je, aby nemovitost neztratila svoji funkčnost, případně se neúměrně snížila její cena – v tom případě by soud navrhl jiné řešení
– přikázání věci jednomu spoluvlastníkovi – kdy je určený spoluvlastník povinný dalším spoluvlastníkům vykompenzovat náhradu (pokud to jeho finanční situace umožňuje)
– prodej nemovitosti – kdy soud rozhodne o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě a částku poté rozdělí mezi spoluvlastníky, jedná se o poslední možnost, ke které by soud přistoupil. V tomto případě musí ale jeden ze spoluvlastníků podat návrh k exekuci, jelikož prodej se uskutečňuje na základě exekučního řízení.

Jak spoluvlastnický podíl ovlivňuje předkupní právo?
Pokud jste nabyli svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti před 1.7.2020, týká se vás i nadále předkupní právo a svůj podíl musíte před prodejem nabídnout i dalším spoluvlastníkům. V případě, že jste podílovým spoluvlastníkem nemovitosti od 1.7.2020, týká se vás novela občanského zákoníku z roku 2020 o zrušení předkupního práva a předkupní právo se vás netýká.
Výjimkou jsou případy, kdy spoluvlastníci nemohli ze své vlastní vůle toto spoluvlastnictví ovlivnit, jedná se např. o dědictví, kdy stále musíte svůj podíl před prodejem 3. osobě nabídnout ostatním spoluvlastníkům (netýká se však převodu na jinou blízkou osobu, manžela/ku, sourozence, apod.). Po uplynutí 6 měsíců ovšem předkupní právo zaniká.

Lenka Režňáková, Realitní makléřka
Tel.: 607 242 938, Email: lenka.reznakova@gmail.com